解读联洋新社区邻里中心
面积不是决定购物中心属性的绝对因素。在我国大型购物中心建设如火如荼的今天，其消费、定位、市场都面临着巨大的挑战。而最具有活力的社区商业却显得明显滞后，甚至难以满足现实的消费需求。为此本特对上海联洋新社区“邻里中心”进行介绍，以期对各位会员有所启示。 联洋新社区“邻里中心”商业配套目前已正式全面投放使用。联洋的“邻里中心”是集社区的地域中心，活动中心，消费中心，集散中心和管理中心为一体的社区配套。负责联洋整个社区商业运营的联洋经济发展有限公司陈尧新总经理说：“在规划中，联洋将最中心的30万平方米的土地作为整个社区配套，不仅包括商业，还将教育、文化、医疗、休闲、体育集中起来，集中配套。其优点是，实现了商住分离，把各个街坊变成了纯住宅，不再有沿街商店的喧嚣，不再有楼下公交车的嘈杂，不再有屋前屋后到处是硬地的无奈，达到社区配套资源的有效整合，最大限度地发挥配套设施的作用，实现小区的动静分离，形成真正的高档社区。”这种形式得到了业主的普遍欢迎。 区别于传统社区规划的零星分散，联洋将大小40多个公建配套集中整合在一起。如果说这是联洋规划思想精髓的体现，那么邻里中心则是联洋社区文化精神的体现。正如卫平所说，“‘生活在联洋’是我们的居住理念，联洋不仅有居住的功能，还有生活、交流的功能。” 联洋邻里中心没有一堵围墙。联洋在沪率先采取不用围墙的管理方式，所有的公建项目都是向社区居民敞开的，绿地、国际标准足球场、高尔夫球练习场、艺术品长廊、包括所有的学校……2001年9月开学的进才中学是目前全国唯一一所没有围墙的中学，卫平说，“联洋不但建造物质的空间，更在意营造文化的空间、精神的空间，而后者恰恰是联洋得以不断升值的所在。”在卫平看来，购买商品的过程就是对一种文化认同的过程，没有交流就谈不上社区，没有文化就缺乏主心骨。在联洋，社区商业都有自己的文化，而不是一种纯商业的交换，在社区中任何一个项目建设都不是孤立的，花店、美容城、画廊、餐馆等在社区中的各种商业形态都是社区文化的载体。社区商业配套——新的商机 在社区商业运营模式上，卫平具有前瞻性的战略眼光。他不仅在规划方面未雨绸缪，而且在对商业包括其他配套的引进上也煞费苦心。面对联洋居住区达2平方公里的占地面积、220万平方米的纯居住面积，到底规划成什么样的物业形态呢？ 以往的上海房产开发商和北京一样，*府部门如商委、经贸委管的比较死，如门面房7%拿出来做商业配套，或者每平米交300元的开发费，由*府来开发，这往往造成一些不利因素，一个项目开发商如果拿出7%，由于规模有限，大的商业形态发展商承受不了，而小的方面档次又不能满足业主的需求，而且配套不可能齐全。目前上海市老的商业区已经不可能容纳新的商家，从2001年下半年开始，商家都意识到竞争或者新的商业机会应该在社区商业配套上，这是一个新的经济增长点。负责联洋商业运营的陈尧新从事商业经营与管理近30年，他对此有更深刻的认识：“淮海路、南京路等都有几十年甚至上百年的历史，新的商家挤进去的可能性不大，而且成本比较高。许多老百姓从繁华地段、市区、旧城改造中搬迁出来，形成了新的居住区，有非常强的购买力。像联洋如此大规模的社区，更是商家关注的焦点。”
联洋以全新的运做模式规划物业形态。其住宅的高起点、高定位必然需要顶级的商业中心。首先确定“以人为本”的商业理念，引进知名的商家企业，把发展社区商业同社区文化的理念相结合，以适应联洋品牌文化的需要。在社区中心E地块的13422平方米，已建成的建筑面积17621平方米的商业中心设有：中国银行24小时自助银行、黎家信形象设计中心、联华生鲜超级市场、意大利商品展示中心以及一个17000平方米的超大规模LAYA俱乐部。一条马路之隔占地50920平方米，总建筑面积71300平方米的大型SHOPPINGMALL已经破土动工，其规划了40000平方米的商铺，6套500平方米的文娱小厅和1300平方米的室内溜冰馆以及中西风格餐馆等商业设施。联洋对商家采取放水养鱼的策略，对前期进入的客户给予2年时间的免租期，对不符合条件的商家坚决拒之于门外。对物业根据面积和业态规划采取租售两种方式。