近日，济南市住建局对修订后的《〈济南市国有土地上房屋征收与补偿办法〉实施细则》公开征求意见。根据新《细则》，被征收人或者公有房屋承租人有因本市他处住房(含宅基地)征收获得补偿安置房或产权调换房屋、本市他处有保障性房屋等九种情形的，拟不认定为“只有一套住宅房屋”，不享受最低套型面积标准。
房屋征收范围确定后方可实施房屋征收冻结
《细则》所规定市辖区包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区、章丘区、济阳区、莱芜区、钢城区。
《济南高新技术产业开发区、济南市南部山区、济南新旧动能转换先行区、济南市莱芜高新技术产业开发区(以下简称“各功能区”)内的国有土地上房屋征收决定以市人民政府名义作出。各功能区管委会作为房屋征收责任主体，具体组织实施辖区内建设活动涉及的房屋征收与补偿工作。
实施细则明确，房屋征收范围确定后方可实施房屋征收冻结，并对征收程序予以规范。确定房屋征收范围，并出具房屋征收范围确定意见书后，房屋征收部门发布征收冻结通告，组织对征收范围内单位和居民的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记。
九种情形不享受最低套型面积标准
根据《细则》，被征收人或者公有房屋承租人在征收范围外另有住房，不享受最低套型面积标准资格。被征收人或者公有房屋承租人符合下列情形之一的，不认定为“只有一套住宅房屋”，不享受最低套型面积标准：
在本市承租有其他公有住房的(包含企业单位自管房、公有房屋使用权转让合同);在征收范围外有产权住房(包括网签购房合同、网签预售合同、预告登记)的;因本市他处住房(含宅基地)征收获得补偿安置房或产权调换房屋的;在本市他处有宅基地住房的;本市他处有保障性房屋(含公共租赁住房、廉租房和经济适用房)的;已经享受过本市最低套型面积补偿标准待遇的;截止房屋征收决定公布之日5年(含)内，因本市房屋征收(拆迁)获得过货币补偿款，由于自身原因未购买住房的。被征收人或者公有房屋承租人属于未成年人的(不含无监护人的未成年人);非本市户籍人员在被征收房屋内连续居住不满2年，且连续缴纳社会保险费不足2年的。
搬迁费每平米30元非住宅房屋每平35元
《办法》对于搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费标准有明确规定，搬迁费按被征收房屋建筑面积计算，住宅房屋每平方米30元，非住宅房屋每平方米35元;总额不足元的，按元计发。
在过渡期限内，征收住宅房屋每月临时安置费按被征收住宅房屋建筑面积每平方米30元计算，征收非住宅房屋按被征收房屋建筑面积每平方米35元计算;每月总额不足元的，按元计发。选择货币补偿的，一次性给予6个月临时安置费。
一次性停产停业损失补偿费按被征收非住宅房屋建筑面积计算，营业、生产用房为每平方米元，其他非住宅用房为每平方米元。
搬迁奖励方面，征收住宅房屋，每户按期搬迁奖励费与提前搬迁奖励费合计不超过00元。征收非住宅房屋，每户按期搬迁奖励费与提前搬迁奖励费按被征收非住宅房屋价值的5%计算，但奖励额最少不低于3万元、最多不超过万元。
《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》实施细则》
(征求意见稿)
第一条为贯彻实施《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》(市政府令第号，以下简称《办法》)，结合工作实际，制定本实施细则。
第二条《办法》第二条规定的市辖区包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区、章丘区、济阳区、莱芜区、钢城区。
第三条济南高新技术产业开发区、济南市南部山区、济南新旧动能转换先行区、济南市莱芜高新技术产业开发区(以下简称“各功能区”)内的国有土地上房屋征收决定以市人民政府名义作出。各功能区管委会作为房屋征收责任主体，具体组织实施辖区内建设活动涉及的房屋征收与补偿工作。市房屋征收部门负责指导和协助各功能区履行房屋征收程序。
第四条市城市建设项目协调小组受市政府委托，负责审定国有土地上房屋征收与补偿方案、作出房屋征收决定和征收补偿决定、申请人民法院强制执行等市级房屋征收项目的相关事项。
第五条跨行政区的项目以及重大建设项目需要征收房屋的，由项目实施单位向市房屋征收部门提出征收主体建议，市房屋征收部门召集相关区、部门研究形成初步意见，报市政府同意后确定项目征收主体。
跨行政区的项目涉及未登记建筑的调查、处理、认定的，由被征收房屋所在地的区未登记建筑认定工作组负责。项目征收区域行政区划不明确的，与项目征收主体一并明确。
第六条房屋征收范围确定后方可实施房屋征收冻结。
房屋征收部门可根据房屋征收项目建设活动需要，单独或会同相关部门根据建设用地规划意见，按照《办法》第十条规定确定房屋征收范围，并出具房屋征收范围确定意见书。
房屋征收部门应按照房屋征收范围确定意见书确定的征收范围，发布征收冻结通告，组织对征收范围内单位和居民的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记。
征收冻结通告和征收补偿方案中的房屋征收范围与房屋征收决定公告载明的房屋征收范围不一致的，以市、区人民政府征收决定公告中载明的征收范围为准。
第七条征收冻结通告发布后、房屋征收决定作出前，被征收人向相关部门申请办理《办法》第十二条规定的不予增加补偿行为事项的，被征收人或被征收房屋的权利承受人对该行为可能导致的不当增加补偿费用，作出不要求补偿书面承诺后，相关部门和单位可办理相关手续，并将办理相关手续情况通知项目所在地区房屋征收部门。
市、区人民政府作出房屋征收决定后，相关部门应停止办理房屋析产、过户、分户、抵押、建立新的租赁关系、分列或变更公有房屋租赁户名等相关手续。
市、区人民政府作出房屋征收决定后，征收冻结通告和冻结通知的效力，延续至房屋征收部门出具该征收项目验收证明之日。
房屋征收部门在发布房屋征收冻结通告、作出房屋征收决定和房屋征收补偿决定(被征收房屋具有权属登记手续的)后，房屋征收部门应及时将相关文件抄送市、区不动产登记机构。
第八条房屋征收部门应当与受委托的房屋征收实施单位签订委托合同，并按规定支付征收工作经费。
受委托的房屋征收实施单位应当做好下列工作：
(一)组织房屋调查登记、核对相关数据;
(二)负责房屋征收与补偿政策宣传、解释;
(三)拟定房屋征收补偿方案，征求、汇总社会公众意见;
(四)配合有关部门做好社会稳定风险评估;
(五)实施被征收房屋拆除、渣土清运管理及公共配套设施迁移等;
(六)组织签订房屋征收补偿协议、回迁安置及结算相关费用;
(七)涉及房屋征收的其他事项。
第九条在房屋征收过程中发生的测绘、评估、公证、房屋拆除、法律服务、审计等工作费用，列入房屋征收成本。
第十条各有关单位(市、区投融资平台、各建设单位、区房屋征收部门等)应将下年度拟实施的房屋征收项目报市房屋征收部门，由市房屋征收部门编制下年度房屋征收计划。
保障性安居工程建设、旧城区改建涉及房屋征收的项目，应按程序纳入本级国民经济和社会发展年度计划。其中，市有关部门、市属企事业单位和各功能区拟实施房屋征收的项目，由市房屋征收部门会同市发改部门编入市级国民经济和社会发展年度计划，按程序报批;区级实施的项目，由区房屋征收部门会同区发改部门编入区级国民经济和社会发展年度计划，按程序报批，并报市发改和房屋征收部门备案。
第十一条《办法》第七条第(一)至(四)项需要征收房屋的建设项目，具备建设项目批准文件、国有土地使用权批准文件、建设用地规划意见的，房屋征收部门可不再征询相关部门意见。
第十二条自然资源部门和规划部门为同一部门的，符合土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的书面意见可一并出具。是否符合土地利用总体规划、符合城乡规划和专项规划的意见应表述明确、完整。
第十三条《办法》第九条所称“项目实施单位”，是指组织实施基础设施建设、公共事业以及保障性安居工程建设和旧城区改建等建设活动的单位。主要负责：
(一)项目前期规划策划和可行性研究;
(二)筹集房屋征收补偿资金等相关费用;
(三)落实安置房源;
(四)协助房屋征收部门做好房屋征收相关工作。
第十四条房屋征收补偿方案征求社会公众意见期间，被征收人有意见的，应持本人身份证明、房屋权属或租赁关系证明在规定期限内以书面形式提交。
第十五条《办法》第十五条第八项规定的奖励是指：
(一)房屋征收部门对被征收人或公有房屋承租人按期或提前搬迁的奖励;
(二)房屋征收部门对被征收人或公有房屋承租人选择货币补偿方式的奖励。
《办法》第十五条第八项规定的补助是指：
(一)房屋征收部门对被征收人按照房屋征收补偿方案规定范围和标准选择房屋的公用分摊面积予以免交的差价款;
(二)房屋征收部门对享受最低套型面积标准资格的被征收人予以免交最低套型面积标准之内的差价款。
第十六条《办法》第二十二条所称“改建地段”，是指征收项目用地范围内的地段;“就近地段”，是指项目实施单位提供的用于产权调换的房屋，与征收项目用地边界距离在3公里以内，且被征收房屋与产权调换房屋基准评估单价价格差10%以内、属于同一区位的地段。
异地安置是指项目实施单位提供的用于产权调换的房屋在非改建地段和非就近地段、不属于同一区位的地段。
房屋征收部门应根据项目性质和安置房源情况，合理确定房屋征收项目就近地段安置或异地安置。
第十七条房屋征收评估时点为房屋征收决定公告之日。房屋征收分期分段实施的，以当期(段)征收决定公告之日为评估时点。
第十八条《办法》第二十四条所称“新建普通商品住宅”，是指房屋征收决定公告发布时近期建成的，符合国家规定的建筑设计标准和质量安全等技术规范，功能齐全、价格合理、能够满足居住生活需要的一般性商品住宅。
新建普通商品住宅价格由评估机构确定。
第十九条《办法》第二十七条规定的征收按政府规定租金标准出租的公有住宅房屋，可以按下列方式予以补偿：
(一)公有房屋承租人具备房改购房资格条件的，房屋征收部门应当对其实行货币补偿或者房屋安置。选择货币补偿，被征收房屋为平房和简易楼房的，对公有房屋承租人的货币补偿金额为《办法》第二十四条规定住宅房屋补偿价值的百分之九十，对被征收人的货币补偿金额为百分之十;被征收房屋为楼房的，对公有房屋承租人的货币补偿金额为《办法》第二十四条规定住宅房屋补偿价值的百分之八十五，对被征收人的货币补偿金额为百分之十五。
选择房屋安置的，公有房屋承租人应当与房屋征收部门结清其货币补偿金额与安置房屋价值之间的差价，结清差价后，安置房屋产权归承租人所有。
实行货币补偿或者房屋安置后，公有房屋承租人不再享受房改购房资格。
(二)公有房屋承租人不具备房改购房资格条件的，房屋征收部门应当对被征收人实行产权调换，原租赁关系不变。
(三)房改购房资格条件由各区组织认定。对适用本条款进行征收补偿的，各区应将承租人房改信息录入济南市公有住房出售审核系统。
第二十条《办法》第二十八条规定的“最低套型面积标准”为建筑面积46平方米。房屋征收部门按照《办法》第二十八条规定对被征收人或公有房屋承租人进行补偿的标准为同类型新建普通商品住宅评估基准单价，不考虑楼层、朝向、成新等因素。
第二十一条被征收人或者公有房屋承租人在同一征收项目内有两套或者两套以上住宅房屋，合并计算面积仍达不到建筑面积46平方米的，房屋征收部门应按照享受最低套型面积标准资格的规定进行货币补偿或者房屋安置。
被征收人或者公有房屋承租人在征收范围外另有住房，不享受最低套型面积标准资格。
第二十二条被征收人或者公有房屋承租人符合下列情形之一的，不认定为“只有一套住宅房屋”，不享受最低套型面积标准：
(一)在本市承租有其他公有住房的(包含企业单位自管房、公有房屋使用权转让合同);
(二)在征收范围外有产权住房(包括网签购房合同、网签预售合同、预告登记)的;
(三)因本市他处住房(含宅基地)征收获得补偿安置房或产权调换房屋的;
(四)在本市他处有宅基地住房的;
(五)本市他处有保障性房屋(含公共租赁住房、廉租房和经济适用房)的;
(六)已经享受过本市最低套型面积补偿标准待遇的;
(七)截止房屋征收决定公布之日5年(含)内，因本市房屋征收(拆迁)获得过货币补偿款，由于自身原因未购买住房的。
(八)被征收人或者公有房屋承租人属于未成年人的(不含无监护人的未成年人)。
(九)非本市户籍人员在被征收房屋内连续居住不满2年，且连续缴纳社会保险费不足2年的。
第二十三条征收以划拨方式取得土地使用权的非住宅房屋，补偿时应当按照规定扣除政府收益部分。
第二十四条《办法》第三十三条规定的征收按政府规定租金标准出租的公有非住宅房屋，对符合国家产业政策、土地供应政策和项目规划的，房屋征收部门应当给予被征收人产权调换，原租赁关系不变，产权调换的房屋由原承租人继续承租。
对不符合国家产业政策、土地供应政策和项目规划的，可实行货币补偿，也可实行异地产权调换。实行货币补偿的，被征收人与承租人就选择货币补偿分配方案达成协议的，房屋征收部门按照达成的协议予以补偿;达不成协议的，房屋征收部门对被征收人、房屋承租人分别补偿，对被征收人的货币补偿金额为房屋补偿价值的百分之三十，对公有房屋承租人的补偿金额为房屋补偿价值的百分之七十。
公有房屋承租人选择异地产权调换的，按照第一款规定执行。
第二十五条根据《办法》第三十四条规定，《办法》实施前，在征收范围内利用住宅房屋从事经营活动，房屋所有权证书、营业执照登记地点一致，且具有1年以上纳税记录的，在住宅房屋评估价格的基础上适当增加补偿，但最多不超过实际用于营业的建筑面积部分房屋评估价值的5%。《办法》实施后，利用住宅房屋新设立工商登记从事经营活动的，不予增加补偿。
第二十六条被征收房屋的建筑面积以房屋权属证书载明或者公有房屋计租表载明的建筑面积为准。
被征收人对房屋权属证书载明的建筑面积有异议的，应在房屋征收决定公告发布后20日内委托房屋测绘机构对房屋合法建筑面积进行测量，并出具测绘报告。
房屋权属证书载明的建筑面积与房屋测绘机构测量的合法建筑面积不符的，以房屋测绘机构测量的建筑面积为准。
对被征收范围内的房改房和未登记建筑，区房屋征收部门在进行房屋调查登记时，可组织房屋测绘;被征收人对被征收房屋证载面积无异议的，区房屋征收部门在组织房屋调查登记时，不再对被征收房屋进行测绘。
每户房屋测绘的结果应随房屋调查登记结果公示。
在签订征收补偿协议时使用该测绘结果的，应经被征收人签字确认。
第二十七条《办法》规定的搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费标准分别为：
(一)搬迁费按被征收房屋建筑面积计算，住宅房屋每平方米30元，非住宅房屋每平方米35元;总额不足元的，按元计发。
因房屋征收部门提供的产权调换房屋不能按时交付使用、被征收人需要二次搬迁的，房屋征收部门应当按上述标准支付二次搬迁费。
(二)在过渡期限内，征收住宅房屋每月临时安置费按被征收住宅房屋建筑面积每平方米30元计算，征收非住宅房屋按被征收房屋建筑面积每平方米35元计算;每月总额不足元的，按元计发。选择货币补偿的，一次性给予6个月临时安置费。
自安置房交房之日当月起，房屋征收部门可以按第一款规定的标准，向选择房屋产权调换的被征收人发放3个月临时安置费。
(三)一次性停产停业损失补偿费按被征收非住宅房屋建筑面积计算，营业、生产用房为每平方米元，其他非住宅用房为每平方米元。
第二十八条《办法》规定的搬迁奖励，是指被征收人或公有房屋承租人在征收签约期限内签订征收补偿协议并完成搬迁或提前搬迁的，房屋征收部门可采取多种方式，本着促进搬迁的原则给予奖励。逾期搬迁的不予奖励。
(一)征收住宅房屋，每户按期搬迁奖励费与提前搬迁奖励费合计不超过00元。
(二)征收非住宅房屋，每户按期搬迁奖励费与提前搬迁奖励费按被征收非住宅房屋价值的5%计算，但奖励额最少不低于3万元、最多不超过万元。
具体搬迁奖励措施在征收补偿方案中明确。
第二十九条《办法》规定的货币补偿奖励，是指对选择货币补偿方式的被征收人或公有房屋承租人按照被征收房屋价值的一定比例给予奖励。奖励幅度根据项目情况在征收补偿方案中明确。
第三十条搬迁奖励费与提前搬迁奖励费、货币补偿奖励可以冲抵被征收房屋和产权调换房屋的差价款。
第三十一条《办法》第三十八条规定的被征收房屋存在产权或使用权纠纷的房屋，按以下规定处理：
(一)被征收房屋存在产权或使用权纠纷的，一般实行产权调换(房屋安置)，产权调换的房屋用于暂时安置现居住使用人。被征收房屋存在产权纠纷的，政府作出补偿决定，待产权纠纷通过民事诉讼后，房屋征收部门按照诉讼结果，与产权人签订产权调换协议;被征收房屋存在使用权纠纷的，在签约期限内使用权纠纷当事人之间未达成协议的，房屋征收部门应与被征收人签订产权调换协议，同时与被征收房屋现居住使用人签订暂时安置协议。
(二)被征收人和房屋使用人同意选择货币补偿方式的，房屋征收部门应当与被征收人签订货币补偿协议。在纠纷未解决之前，房屋征收部门应办理该被征收房屋价值部分补偿款的提存。
(三)被征收人和被征收房屋现居住使用人对搬迁费、临时安置费、停产停业损失费以及搬迁奖励费的领取有争议的，由当事人协商解决;协商不成的，房屋现居住使用人在签约期限内按期搬迁的，房屋征收部门可将搬迁费发放给房屋现居住使用人，其他款项由房屋征收部门暂为保管，待达成协议后，按协议办理。
第三十二条对于无租赁户的直管公房，只发放直管公房管理单位房屋价值补偿费用和搬迁费用，不再发给过渡费、搬迁奖励费、货币补偿奖励费等费用。
第三十三条《办法》第三十八条规定的过渡期限，是指被征收房屋交付之日至房屋征收部门提供产权调换房屋交付之日的时间。
因房屋征收部门的责任使被征收人延长过渡期限的，对自行解决周转用房的，从逾期之月起临时安置费增加一倍支付;对房屋征收部门提供周转用房的，从逾期之月起临时安置费按月支付;临时安置费每月不足元按元计发的，逾期临时安置费按照元加上被征收房屋建筑面积对应的临时安置费予以支付。
第三十四条《办法》第四十二条所称的房屋所有权人不明确是指：
(一)被征收房屋产权存在争议，征收签约期限内不能通过协商、仲裁、诉讼等方式明确产权的。(二)被征收房屋产权人下落不明，无法确认被征收房屋产权人的。
第三十五条被征收房屋依法配套建设的储藏室、简易房屋、地下室等附属设施，由房屋征收部门予以货币补偿，补偿价格由评估机构评估确定。
第三十六条被征收人安装的固定电话、有线电视、宽带网、空调、太阳能热水器等设施，按照征收房屋设备迁移补助费标准(详见附件二)给予补偿，不能迁移的按照附属物补偿标准(详见附件一)给予补偿。被征收房屋院落内的树木，按照征收树木补偿标准(详见附件三)给予补偿。
住宅房屋的基本设备设施已在房屋评估价值之内，不再评估;被征收人在基本设备设施之外新增的设备设施价值可评估确定。
非住宅房屋的设备设施，被征收人能够迁移使用的应当迁移，房屋征收部门可向被征收人支付设备设施迁移费;搬迁后无法恢复使用的电梯、中央空调、监控系统、变配电系统等设备设施或迁移后价值明显受损的，房屋征收部门可向被征收人支付设备设施搬迁损失补偿费。
设备设施迁移费标准在附件一、附件二中不能包含的，设备设施迁移费和设备设施搬迁损失补偿费，可委托有相应资质的评估机构评估确定。房屋征收部门按评估结果支付设备设施搬迁损失补偿费后，设备设施由被征收人自行处置。
第三十七条房屋征收部门应当在房屋拆除后30日内对房屋征收项目进行验收并出具验收证明。按照规划不予拆除的建筑物，房屋征收部门可会同自然资源和规划、文物保护等相关部门进行验收。
第三十八条被征收人或者公有房屋承租人持房屋征收补偿协议、房屋差价款结算凭证等相关材料到市不动产登记机构办理产权登记手续。
第三十九条本《办法》及本细则所指的户，以征收冻结通告发布之日合法有效的房地产权证、租赁公房凭证和公有非住宅租赁合同为计户依据。
同一房屋的共有人分别持证的，按一户计算。
在房屋征收范围内，被征收人、承租人以同一户名(含夫妻双方或未成年子女)拥有或租住2处以上公有住房(包括已经按照房改政策购买的住房)或非成套私有住房的，按一户计算。
第四十条《办法》所称“公有房屋”，包括公有居住房屋和公有非居住房屋。公有居住房屋，是指国家及国有单位投资兴建，分配给职工使用，并执行政府规定租金标准的房屋，包括直管公房和单位自管公房;公有非居住房屋，是指以行政调配方式出租的非居住房屋和政府投资建造的公益性非居住房屋。“公有房屋承租人”，是指按照政府规定租金标准承租并具有房改购房资格条件的房屋使用人。
第四十一条被征收人签订征收补偿协议并搬迁后，房屋征收部门应及时将房屋征收决定、征收补偿协议、被征收房屋的所有权证、被征收房屋清单等相关材料提供给市不动产登记机构，办理被征收房屋的注销登记手续。
未签订征收补偿协议的，市、区人民政府作出征收补偿决定后，房屋征收部门可将征收补偿决定书、人民法院强制执行裁定书提供给市不动产登记机构，直接办理被征收房屋的注销登记手续。
第四十二条本实施细则规定的搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、搬迁奖励费及附属物补偿标准、设备迁移补助费标准、树木补偿标准等，随着我市经济社会发展情况适时调整。具体调整标准由市房屋征收部门制定，并经市政府批准后公布执行。
第四十三条长清区、章丘区、济阳区、莱芜区、钢城区人民政府(含各功能区)可根据当地经济社会发展情况制定本区的搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费以及最低套型面积标准补偿等费用标准，报市政府批准后执行。
第四十四条本实施细则自印发之日起施行，有效期5年。《办法》发布前已公告实施的征收项目，仍按照原有规定办理。正在自行过渡安置的被征收人，自本实施细则印发之日起发生的过渡安置费用按本实施细则执行。
来源｜济南广播电视台
编辑｜孔雪
责编｜郑富强
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